Impôt sur la fortune : ce qui existe encore en France

L'impôt sur la fortune, au sens de l'ancien ISF, n'existe plus en France depuis 2018. Il a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, qui ne vise plus l'ensemble du patrimoine mais seulement le patrimoine immobilier net taxable dépassant 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.

L'impôt sur la fortune existe-t-il encore ?

Quand on parle d'impôt sur la fortune en France, il faut distinguer deux périodes. L'impôt de solidarité sur la fortune, qui taxait notamment l'immobilier, les placements financiers, certaines liquidités et d'autres actifs patrimoniaux, a été supprimé à compter du 1er janvier 2018. Depuis cette date, l'impôt applicable est l'impôt sur la fortune immobilière.

La différence est essentielle : l'IFI ne taxe pas votre patrimoine global. Il cible les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, après déduction de certaines dettes. Ainsi, un foyer qui possède 2 000 000 € d'actifs financiers et peu d'immobilier peut ne pas être concerné par l'IFI, tandis qu'un foyer détenant plusieurs biens immobiliers peut y être soumis même avec peu de placements financiers.

L'IFI est donc un impôt patrimonial, mais pas un impôt général sur la richesse. Pour un lecteur en France, la première question à se poser n'est pas combien vaut tout mon patrimoine ?, mais quelle est la valeur nette taxable de mon immobilier au 1er janvier ?

Qui paie l'IFI en 2026 ?

Vous êtes concerné par l'IFI 2026 si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le mot nette est important : on part de la valeur des actifs imposables, puis on déduit les dettes admises, par exemple certains emprunts immobiliers ou des dépenses de travaux encore dues au 1er janvier.

Le foyer retenu pour l'IFI peut différer du foyer de l'impôt sur le revenu. Les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage notoire doivent en principe apprécier leur patrimoine immobilier ensemble. En revanche, un enfant majeur rattaché au foyer fiscal pour l'impôt sur le revenu forme son propre foyer IFI.

Voici une grille de lecture simple :

Situation au 1er janvier 2026	Conséquence IFI
Patrimoine immobilier net taxable de 1 200 000 €	Pas d'IFI à déclarer
Patrimoine immobilier net taxable de 1 350 000 €	IFI dû, avec décote possible
Patrimoine immobilier net taxable de 1 500 000 €	IFI dû, calculé par tranches
Patrimoine financier élevé mais immobilier net taxable inférieur ou égal à 1 300 000 €	Pas d'IFI au titre de ce seul patrimoine financier

Exemple : vous détenez une résidence principale estimée 1 000 000 €, un appartement locatif estimé 550 000 € et un crédit immobilier restant dû de 180 000 € sur ce logement locatif. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, soit une valeur IFI de 700 000 €. Votre actif taxable avant dette est donc de 1 250 000 €. Après déduction du crédit de 180 000 €, votre base nette tombe à 1 070 000 € : vous n'êtes pas imposable à l'IFI dans cet exemple.

Quels biens entrent dans l'impôt sur la fortune immobilière ?

L'IFI concerne les biens immobiliers détenus en direct : maison, appartement, résidence secondaire, immeuble locatif, garage, parking, cave, terrain à bâtir, terre agricole ou immeuble en construction. La valeur retenue est en principe la valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu à cette date.

Les détentions indirectes comptent aussi. Des parts de société civile immobilière, d'organismes de placement collectif ou de certains contrats d'assurance vie et de capitalisation rachetables peuvent être retenues pour la fraction représentative d'actifs immobiliers imposables. Il ne suffit donc pas de ne pas posséder un immeuble en nom propre pour écarter toute exposition à l'IFI.

À l'inverse, les liquidités, les actions ordinaires, les obligations, le Livret A, le PEA ou une assurance vie investie sur des supports non immobiliers ne constituent pas, par nature, une base taxable à l'IFI. Ils peuvent toutefois produire des revenus soumis à une autre fiscalité : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux ou prélèvement forfaitaire unique selon les cas.

Plusieurs règles particulières méritent attention :

• la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % lorsqu'elle est détenue directement ;
• les biens professionnels peuvent être exonérés s'ils remplissent les conditions prévues ;
• certains bois, forêts et biens ruraux bénéficient d'exonérations partielles ;
• une participation minoritaire peut être exclue dans certains cas, notamment lorsque le niveau de détention est inférieur à certains seuils et que les conditions sont respectées.

Pour approfondir le détail des biens imposables, vous pouvez consulter notre article dédié à l'impôt sur la fortune immobilière.

Comment calculer l'IFI : barème et exemples

L'IFI est calculé avec un barème progressif. Même si le seuil d'entrée est fixé à 1 300 000 €, le calcul commence à partir de 800 000 € lorsque vous êtes imposable.

Fraction de patrimoine immobilier net taxable	Taux IFI applicable en 2026
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De plus de 800 000 € à 1 300 000 €	0,5 %
De plus de 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,7 %
De plus de 2 570 000 € à 5 000 000 €	1 %
De plus de 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,5 %

Premier exemple : votre base nette taxable est de 1 500 000 €. La tranche jusqu'à 800 000 € n'est pas taxée. La tranche de 800 000 € à 1 300 000 €, soit 500 000 €, est taxée à 0,5 %, ce qui donne 2 500 €. La tranche de 1 300 000 € à 1 500 000 €, soit 200 000 €, est taxée à 0,7 %, soit 1 400 €. L'IFI brut ressort donc à 3 900 €.

Deuxième exemple : votre base nette taxable est de 1 350 000 €. Le calcul brut donne 2 500 € sur la tranche à 0,5 %, puis 350 € sur les 50 000 € taxés à 0,7 %, soit 2 850 €. Comme la base est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote s'applique. La décote est de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable, soit 17 500 € - 16 875 € = 625 €. L'IFI après décote est donc de 2 225 €.

Troisième exemple : votre patrimoine immobilier taxable brut est de 6 000 000 € et vos dettes atteignent 4 000 000 €. Lorsque le patrimoine taxable dépasse 5 000 000 € et que les dettes dépassent 60 % de cette valeur, la partie excédentaire n'est déductible qu'à 50 %. Ici, 60 % de 6 000 000 € représente 3 600 000 €. L'excédent de dettes est de 400 000 €, déductible seulement pour moitié, soit 200 000 €. Les dettes admises sont donc de 3 800 000 €, et non 4 000 000 €.

Ces exemples sont volontairement simplifiés. En pratique, la qualification des dettes, les biens détenus en démembrement, l'immobilier logé dans des sociétés ou les actifs étrangers peuvent modifier le calcul.

Déclaration, paiement, dons et plafonnement

L'IFI se déclare avec la déclaration annuelle de revenus, au moyen de l'annexe 2042-IFI. Les contribuables qui disposent d'un accès à Internet doivent en principe déclarer en ligne. Si vous êtes imposable, vous déclarez une estimation de vos biens et dettes : l'administration calcule ensuite l'impôt à partir des éléments transmis.

Pour l'IFI 2026, la date limite de paiement des premiers avis était fixée au 15 septembre 2026. Lorsque l'IFI dépasse 300 €, le paiement doit être effectué en ligne. En cas de paiement tardif, une majoration de 10 % peut s'appliquer.

Les dons à certains organismes d'intérêt général peuvent réduire l'IFI : la réduction est égale à 75 % des versements éligibles, dans une limite annuelle de 50 000 €. Par exemple, un don éligible de 20 000 € peut générer une réduction d'IFI de 15 000 €, sous réserve des conditions applicables et de l'impôt effectivement dû. En revanche, un même don ne peut pas produire à la fois une réduction d'IFI et une réduction d'impôt sur le revenu pour le même montant.

Il existe aussi un mécanisme de plafonnement pour les contribuables domiciliés fiscalement en France. L'idée est de limiter la somme de l'IFI et de certains impôts dus au titre des revenus de l'année précédente à 75 % des revenus pris en compte. Ce mécanisme nécessite une analyse précise, car les revenus retenus ne se limitent pas toujours aux revenus immédiatement visibles sur un relevé bancaire.

IFI, impôt sur le revenu et placements : ne pas tout mélanger

L'IFI ne remplace pas l'impôt sur le revenu. Il s'y ajoute éventuellement. Un bien locatif peut donc entrer dans la base IFI au titre de sa valeur immobilière et produire, par ailleurs, des revenus fonciers imposables à l'impôt sur le revenu. De même, une plus-value immobilière peut relever de sa propre fiscalité, indépendamment de l'IFI.

Les placements financiers suivent une autre logique. Le Livret A, par exemple, est hors IFI en tant que placement financier ; ses intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Son plafond de dépôt pour un particulier est de 22 950 €, et son taux est de 1,7 % depuis le 1er août 2026. Ce type de produit peut donc jouer un rôle de trésorerie, mais il ne modifie pas directement l'assiette IFI, sauf indirectement si les fonds servent à acheter de l'immobilier imposable.

Le PEA et l'assurance vie doivent aussi être lus sous deux angles. Côté fiscalité des revenus, le PEA bénéficie d'un régime spécifique après cinq ans : les gains ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu en cas de retrait ou rachat après cette durée, mais les prélèvements sociaux restent dus. Côté IFI, un PEA investi en actions ordinaires n'est pas un actif immobilier taxable, mais des supports exposés à l'immobilier peuvent appeler une vérification.

Pour l'assurance vie, le contrat en lui-même n'est pas automatiquement taxable à l'IFI. En revanche, la fraction investie dans des supports immobiliers imposables peut l'être, notamment via certains supports immobiliers ou organismes de placement. Sur le plan de l'impôt sur le revenu, les rachats suivent des règles spécifiques, notamment après huit ans, avec un abattement annuel sur les gains de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune, puis des taux qui dépendent des primes versées.

Enfin, le prélèvement forfaitaire unique s'applique aux revenus de l'épargne et du capital hors immobilier. Depuis le 1er janvier 2026, son taux global est de 31,40 % pour les revenus concernés, composé de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux. Il ne faut donc pas confondre fiscalité du patrimoine immobilier, fiscalité des revenus financiers et enveloppes comme le PER, le PEA ou l'assurance vie.

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Conclusion

L'impôt sur la fortune n'a pas disparu sans remplacement : il a été recentré sur l'immobilier avec l'IFI. Pour savoir si vous êtes concerné, partez de la valeur de vos biens immobiliers au 1er janvier, appliquez les abattements et règles d'exonération, déduisez les dettes admises, puis comparez le résultat au seuil de 1 300 000 €. En cas de patrimoine complexe, une vérification avec un professionnel reste souvent utile.