Impôt sur la fortune immobilière : calcul, seuils et IFI

L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Il ne porte pas sur tout le patrimoine : les comptes bancaires, le Livret A, le PEA ou les actions détenues en direct ne sont pas imposés à l’IFI, sauf exposition immobilière indirecte dans certains placements.

Pour savoir si vous êtes concerné, il faut donc additionner vos biens immobiliers imposables, appliquer les règles d’évaluation, déduire les dettes admissibles, puis calculer l’impôt avec le barème progressif. Voici la méthode, avec des exemples concrets en euros.

Impôt sur la fortune immobilière : qui est concerné ?

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer IFI, qui peut différer du foyer retenu pour l’impôt sur le revenu.

En pratique, le foyer IFI comprend généralement une personne seule ou deux personnes vivant en couple, qu’elles soient mariées, pacsées ou en concubinage. Les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale sont également pris en compte. En revanche, un enfant majeur rattaché au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu forme en principe son propre foyer IFI.

La résidence fiscale joue aussi un rôle :

• si vous êtes résident fiscal français, l’IFI vise vos biens immobiliers situés en France et à l’étranger ;
• si vous êtes non-résident, l’IFI vise principalement vos biens et droits immobiliers situés en France ;
• si vous revenez en France après une période d’expatriation, des règles spécifiques peuvent limiter temporairement l’assiette aux biens français.

Point important : le seuil de 1 300 000 € est un seuil d’entrée. Dès que vous le dépassez, le calcul de l’impôt commence dès la fraction supérieure à 800 000 €, et non seulement au-delà de 1 300 000 €.

Quels biens entrent dans le calcul de l’IFI ?

L’IFI porte sur le patrimoine immobilier non professionnel détenu directement ou indirectement. L’objectif n’est pas de taxer votre épargne globale, mais la composante immobilière de votre patrimoine.

Sont notamment à déclarer :

• la résidence principale, après application de l’abattement spécifique ;
• les résidences secondaires ;
• les logements locatifs nus ou meublés, sauf cas d’exonération professionnelle ;
• les garages, parkings, caves et dépendances ;
• les terrains à bâtir, terres agricoles et immeubles en construction ;
• les droits immobiliers, comme l’usufruit ou un droit d’usage ;
• les parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière taxable ;
• la part immobilière de certaines unités de compte dans une assurance vie rachetable ;
• la fraction immobilière imposable de certains PER, notamment lorsqu’ils sont ouverts sous forme de comptes-titres.

À l’inverse, les liquidités, les véhicules, les objets de valeur, les actions détenues en direct, les obligations, le Livret A ou un PEA ne sont pas inclus en tant que tels dans l’assiette de l’IFI. Ils peuvent relever d’autres règles fiscales : les revenus de capitaux mobiliers peuvent par exemple être soumis au prélèvement forfaitaire unique, dont le taux global est de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, sauf régimes particuliers.

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2026. Ainsi, une résidence principale estimée à 1 000 000 € entre dans l’assiette IFI pour 700 000 €, avant prise en compte d’éventuelles dettes déductibles.

Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière : la méthode pas à pas

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière repose sur une logique simple : valeur brute des actifs immobiliers imposables, moins dettes déductibles, puis application du barème progressif.

1. Estimer les biens au 1er janvier

Chaque bien doit être évalué à sa valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu dans des conditions normales de marché au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette estimation doit être cohérente avec le marché local : ventes comparables, état du bien, localisation, travaux nécessaires, occupation éventuelle.

Exemple : si vous possédez un appartement locatif estimé à 620 000 € au 1er janvier 2026 et une résidence secondaire estimée à 480 000 €, la valeur brute retenue pour ces deux biens est de 1 100 000 €. Si votre résidence principale vaut 900 000 €, elle est retenue pour 630 000 € après abattement de 30 %. La valeur immobilière brute taxable avant dettes atteint alors 1 730 000 €.

2. Déduire les dettes admissibles

Les dettes doivent exister au 1er janvier et être liées aux biens imposables. Il peut s’agir notamment d’un emprunt immobilier restant dû, de dettes liées à des travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement, ou encore de certaines taxes dues sur les biens concernés.

Exemple : vous avez encore 360 000 € de capital restant dû sur un crédit immobilier lié à un bien locatif imposable. Si cette dette est justifiée et déductible, elle vient diminuer votre base IFI : 1 730 000 € - 360 000 € = 1 370 000 € de patrimoine net taxable.

3. Vérifier le seuil d’imposition

Si le patrimoine immobilier net taxable est inférieur ou égal à 1 300 000 €, aucun IFI n’est dû. S’il est supérieur à ce seuil, le barème s’applique à partir de 800 000 €.

Dans l’exemple précédent, la base nette de 1 370 000 € dépasse le seuil. Le foyer est donc concerné par l’IFI.

Barème IFI 2026 et exemples de montant

Le barème de l’IFI 2026 est progressif. Chaque tranche de patrimoine est imposée à son propre taux.

Fraction de patrimoine immobilier net taxable	Taux IFI 2026
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Exemple 1 : patrimoine net taxable de 1 250 000 €

Le patrimoine ne dépasse pas 1 300 000 €. Aucun IFI n’est dû, même si le barème comporte une tranche à 0,50 % entre 800 001 € et 1 300 000 €.

Exemple 2 : patrimoine net taxable de 1 350 000 €

Le calcul brut est le suivant :

• 500 000 € taxés à 0,50 %, soit 2 500 € ;
• 50 000 € taxés à 0,70 %, soit 350 € ;
• IFI brut : 2 850 €.

Comme le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote s’applique. Sa formule est : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable. Pour 1 350 000 €, la décote est donc de 625 €. L’IFI après décote s’élève à 2 225 €.

Exemple 3 : patrimoine net taxable de 2 000 000 €

Le calcul est plus direct, car la décote ne s’applique plus :

• 500 000 € taxés à 0,50 %, soit 2 500 € ;
• 700 000 € taxés à 0,70 %, soit 4 900 € ;
• IFI total : 7 400 €.

Ce montant peut ensuite être réduit dans certains cas, notamment en présence de dons éligibles, ou plafonné si les conditions de plafonnement sont réunies.

Réductions, plafonnement, déclaration : ce qu’il faut retenir

L’IFI peut être réduit par certains dons à des organismes d’intérêt général. La réduction est égale à 75 % des dons éligibles, dans la limite annuelle de 50 000 € d’avantage fiscal pour l’IFI 2026. Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec les réductions et crédits d’impôt sur le revenu : les règles, les plafonds et les organismes concernés doivent être vérifiés séparément.

Un plafonnement existe également pour les contribuables fiscalement domiciliés en France. Si le total formé par l’IFI de l’année et les impôts dus sur les revenus de l’année précédente dépasse 75 % des revenus de l’année précédente, l’excédent peut venir réduire l’IFI. Ce mécanisme vise les situations où le patrimoine immobilier est important mais les revenus disponibles plus limités.

La déclaration de l’IFI suit le calendrier de la déclaration de revenus. En 2026, l’IFI portant sur le patrimoine au 1er janvier 2026 a été déclaré avec les revenus 2025 ; la déclaration 2027 des revenus 2026 débutera en avril 2027. Lorsque vous déclarez en ligne, vous cochez la rubrique IFI et renseignez les annexes utiles. En version papier, le formulaire n° 2042-IFI est utilisé, avec une chemise spécifique lorsque vous ne déposez pas de déclaration de revenus personnelle.

Le paiement dépend du montant figurant sur l’avis. Lorsque l’IFI à payer est supérieur à 300 €, le paiement doit être effectué en ligne. Pour un montant inférieur ou égal à 300 €, d’autres moyens peuvent être admis, selon les indications de l’avis.

Comment éviter les erreurs fréquentes dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ?

La première erreur consiste à raisonner en patrimoine brut. Un foyer peut posséder 1 600 000 € d’immobilier mais ne pas être imposable si les dettes déductibles ramènent la valeur nette taxable à 1 300 000 € ou moins. À l’inverse, un bien détenu via une société ou une unité de compte immobilière peut être oublié alors qu’une fraction doit être intégrée.

La deuxième erreur porte sur l’évaluation. Une estimation trop ancienne, un prix de convenance ou une valeur arrondie sans justification peut poser problème. Conservez les éléments qui appuient votre estimation : transactions comparables, avis de valeur, état locatif, diagnostics, devis de travaux importants. L’administration admet l’analyse du marché, mais attend une méthode documentée.

La troisième erreur concerne la confusion entre fiscalités. L’IFI ne remplace pas l’impôt sur le revenu, la taxe foncière, la fiscalité des revenus fonciers ou l’imposition des plus-values immobilières. Un même bien peut donc avoir plusieurs conséquences fiscales : valeur patrimoniale pour l’IFI, loyers imposables à l’impôt sur le revenu, taxe foncière annuelle, plus-value éventuelle à la revente.

Pour organiser le suivi, vous pouvez utiliser une méthode en quatre colonnes :

Élément à suivre	Exemple	Utilité
Valeur du bien	Appartement locatif : 620 000 €	Base de départ du calcul IFI
Quote-part taxable	100 %, ou fraction immobilière d’une société	Évite les oublis indirects
Dette liée	Capital restant dû : 210 000 €	Calcule la valeur nette
Justificatif	Avis de valeur, tableau d’amortissement	Sécurise la déclaration

Cette approche rejoint une démarche plus large de gestion de patrimoine : centraliser les actifs, les dettes, les revenus et les objectifs pour prendre des décisions avec une vue d’ensemble. Si votre situation comporte plusieurs biens, des sociétés, une assurance vie multisupports ou un PER, un professionnel peut également vous aider à qualifier les actifs imposables ; notre guide sur le conseiller en gestion de patrimoine détaille les points à vérifier avant de choisir un accompagnement.

Suivre son exposition immobilière au quotidien avec Legacy

Legacy peut vous aider à suivre votre patrimoine dans une logique d’inventaire : biens immobiliers, crédits, comptes bancaires connectés en lecture seule via des partenaires agréés DSP2, comptes manuels, placements et objectifs d’épargne. L’intérêt n’est pas de remplacer la déclaration fiscale, mais de garder une vision à jour des valeurs estimées, des dettes restantes et de la répartition entre immobilier, liquidités et placements financiers.

Vous pouvez aussi utiliser le mode famille pour suivre le patrimoine du foyer, ajouter des actifs manuels, classer vos dépenses liées aux biens et préparer vos hypothèses avant d’utiliser les simulateurs officiels. Pour aller plus loin sur l’organisation de vos données financières, consultez la page dédiée à la sécurité des données bancaires ou les calculateurs gratuits disponibles sur Legacy.

Conclusion

L’impôt sur la fortune immobilière se calcule à partir d’une photographie de votre patrimoine immobilier net au 1er janvier. Le bon réflexe consiste à distinguer les actifs imposables, documenter leur valeur, déduire uniquement les dettes admissibles et appliquer le barème IFI avant toute réduction ou plafonnement.