Impôt sur la plus-value immobilière : calcul et barème

L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique lorsque vous vendez un bien plus cher que son prix d’acquisition, sauf exonération, notamment pour la résidence principale. Au 30 octobre 2026, la plus-value imposable supporte en principe 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements éventuels pour durée de détention. Le calcul est réalisé lors de la vente, généralement par le notaire, mais il vaut mieux l’anticiper pour estimer le produit net réellement disponible.

Quels biens sont concernés par l’impôt sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé. Elle peut concerner une maison, un appartement, un terrain, des droits immobiliers, une quote-part détenue via une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, ou encore certains partages et apports.

En pratique, l’impôt vise surtout les biens qui ne sont pas votre résidence principale : résidence secondaire, logement locatif nu, terrain, bien reçu par succession puis revendu, ou local détenu dans votre patrimoine privé. La vente de la résidence principale est, elle, exonérée lorsque le logement constitue votre habitation habituelle et effective au jour de la cession. Les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps, comme une cave ou un garage, peuvent aussi bénéficier de l’exonération.

Attention : une occupation de courte durée juste avant la vente ne suffit pas à transformer un bien en résidence principale. Si vous avez quitté le logement avant la signature, l’exonération peut rester possible lorsque le bien était votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal.

À distinguer également : la fiscalité immobilière n’est pas celle des placements financiers. Les gains d’un PEA, d’une assurance vie, d’un PER ou de produits soumis au prélèvement forfaitaire unique relèvent de règles différentes. Pour approfondir ces sujets patrimoniaux, vous pouvez lire nos guides sur l’imposition de l’assurance vie et le Plan d’épargne retraite.

Calcul de l’impôt sur plus-value immobilière : la méthode en 4 étapes

Le calcul ne consiste pas seulement à appliquer un taux sur l’écart entre deux prix. Il faut d’abord corriger le prix de vente et le prix d’acquisition, puis appliquer les abattements selon la durée de détention.

1. Déterminer le prix de cession corrigé

Le prix de cession correspond au prix inscrit dans l’acte de vente. Certains frais supportés par le vendeur peuvent le diminuer, par exemple des frais liés à la cession lorsqu’ils sont admis et justifiés. Le notaire vérifie les éléments utilisables.

2. Déterminer le prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé lors de l’achat. Si le bien a été reçu par donation ou succession, on retient en principe la valeur indiquée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession.

Ce prix peut être majoré de frais d’acquisition. Si vous ne les justifiez pas, l’administration admet un forfait de 7,5 % du prix d’achat pour un bien acquis à titre onéreux. Pour les travaux, les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être retenues sous conditions lorsqu’elles ont été réalisées par une entreprise. Si le bien bâti est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être utilisé lorsque les justificatifs ne sont pas retenus.

3. Calculer la plus-value brute

La formule de base est simple :

Plus-value brute = prix de cession corrigé – prix d’acquisition corrigé

Si le résultat est négatif, il s’agit d’une moins-value : il n’y a alors pas d’impôt sur une plus-value immobilière inexistante.

4. Appliquer les abattements puis les taux

La plus-value brute est réduite par des abattements pour durée de détention. Il existe deux calculs séparés : l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. C’est pourquoi la base taxable peut être différente pour chaque impôt.

Tableau de l’impôt sur la plus-value immobilière en 2026

Au 30 octobre 2026, le régime de droit commun combine un taux d’impôt sur le revenu de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les abattements démarrent seulement après la 5e année de détention.

Durée de détention	Abattement pour l’impôt sur le revenu	Abattement pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par année pleine	1,65 % par année pleine
22e année	4 %	1,60 %
Au-delà de 22 ans	Exonération d’impôt sur le revenu	9 % par année
Au-delà de 30 ans	Exonération	Exonération

Conséquence concrète : après 22 ans de détention, vous pouvez ne plus payer l’impôt sur le revenu de 19 %, tout en restant soumis aux prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans. C’est un point important dans un arbitrage de vente, car quelques mois peuvent parfois changer le nombre d’années pleines retenues.

Exemple chiffré simple

Vous vendez un appartement locatif 280 000 €. Vous l’aviez acheté 200 000 € il y a 10 ans. Vous retenez le forfait de frais d’acquisition de 7,5 %, soit 15 000 €, et le forfait travaux de 15 %, soit 30 000 €, car le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Le prix d’acquisition corrigé est donc de 245 000 € :

200 000 € + 15 000 € + 30 000 € = 245 000 €

La plus-value brute est de 35 000 € :

280 000 € – 245 000 € = 35 000 €

Après 10 ans de détention, l’abattement porte sur 5 années au-delà de la 5e année. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est donc de 30 %, soit une base imposable de 24 500 €. L’impôt sur le revenu s’élève à 4 655 € :

24 500 € × 19 % = 4 655 €

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 8,25 %, soit une base de 32 112,50 €. Les prélèvements sociaux sont de 5 523,35 € :

32 112,50 € × 17,2 % = 5 523,35 €

Dans cet exemple, l’imposition totale estimative atteint 10 178,35 €, hors situation particulière. Ce n’est pas un conseil fiscal personnalisé : le notaire vérifiera les dates exactes, les justificatifs, la nature du bien et les éventuelles exonérations.

Barème, surtaxe et simulateur : ce qu’il faut vérifier avant de vendre

Une taxe supplémentaire peut s’ajouter lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir et ne s’applique pas aux ventes exonérées. Son taux varie de 2 % à 6 %, avec des mécanismes de lissage à certains paliers.

Plus-value imposable	Taxe supplémentaire de principe
Jusqu’à 50 000 €	Pas de surtaxe
De 50 001 € à 60 000 €	Formule de lissage autour de 2 %
De 60 001 € à 100 000 €	2 %
De 100 001 € à 110 000 €	Formule de lissage autour de 3 %
De 110 001 € à 150 000 €	3 %
De 150 001 € à 160 000 €	Formule de lissage autour de 4 %
De 160 001 € à 200 000 €	4 %
De 200 001 € à 210 000 €	Formule de lissage autour de 5 %
De 210 001 € à 250 000 €	5 %
De 250 001 € à 260 000 €	Formule de lissage autour de 6 %
Au-delà de 260 000 €	6 %

Le simulateur officiel d’impôt sur plus-value immobilière peut donner une première estimation, mais il ne remplace pas l’analyse du dossier par le notaire. Préparez notamment : acte d’achat, factures de travaux, frais d’acquisition, date d’entrée dans le patrimoine, informations sur une éventuelle occupation en résidence principale et situation du bien au regard d’exonérations spécifiques.

Un point de vigilance concerne les locations meublées non professionnelles au régime réel. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits des loyers imposables sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, avec des exceptions pour certains biens situés dans des résidences-services. Si vous avez exploité un bien en meublé, il faut donc isoler ce sujet très tôt.

Les principales exonérations de plus-value immobilière

La résidence principale est l’exonération la plus connue, mais ce n’est pas la seule. Certaines exonérations dépendent du bien, du prix de cession, de la durée de détention ou de la situation personnelle du vendeur.

Voici les cas à examiner avant de conclure que l’impôt est dû :

• résidence principale habituelle et effective ;
• dépendances immédiates et nécessaires vendues avec la résidence principale ;
• cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € ;
• première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de non-détention de la résidence principale et de remploi du prix dans les 24 mois ;
• détention suffisamment longue : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
• certaines situations de personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
• certains cas d’expropriation, de logement social, de droit de surélévation ou de zones prévues par les textes.

Exemple : si vous vendez pour la première fois un logement locatif avec une plus-value de 120 000 € et que vous remployez 60 % du prix de cession pour acheter votre résidence principale dans les conditions prévues, l’exonération peut être proportionnelle. La fraction exonérée serait alors de 72 000 €, et la fraction taxable de 48 000 €, avant autres vérifications.

Comment suivre ce sujet au quotidien avec Legacy

La fiscalité de la plus-value immobilière dépend de données patrimoniales très concrètes : prix d’achat, valeur actuelle estimée, crédit restant dû, travaux, date de détention, arbitrages avec d’autres placements et objectifs de trésorerie. Dans Legacy, vous pouvez suivre vos actifs immobiliers, vos dettes, vos crédits, vos placements et votre budget dans une vision consolidée du patrimoine du foyer, notamment avec le mode famille.

L’intérêt pratique est de mieux préparer vos scénarios avant de parler au notaire ou à votre conseiller : produit de vente estimé, remboursement du prêt, effort d’épargne après la cession, réallocation éventuelle vers un Livret A, une assurance vie, un PEA ou un PER selon votre situation. Vous pouvez aussi utiliser les calculateurs gratuits, consulter les principes de sécurité des données bancaires ou créer un compte Legacy pour centraliser vos informations. Ces outils donnent une aide au suivi, pas une recommandation d’investissement personnalisée.

Conclusion

L’impôt sur la plus-value immobilière se prépare avant la signature : le taux apparent de 36,2 % ne dit pas tout, car les abattements, exonérations, forfaits et surtaxes peuvent modifier fortement le résultat. Avant une vente, rassemblez vos justificatifs, vérifiez la durée exacte de détention et demandez au notaire une estimation détaillée du net vendeur.